長崎のセンチュリー21プレイス不動産販売は、創業20年以上地域に密着、幅広い不動産の知識と豊富な実績を持った専門家です。これまで、多くのお客様のご要望に沿った不動産売却を行ってまいりました。こちらでは売却事例の一部をご紹介しております。

売却事例の一部をご紹介

相続による売却事例離婚による売却事例転居による売却事例賃貸・売買で進めた売却事例入札による売却事例

売買担当の三宅です。家や土地、マンションの売却などの不動産売買でお困りのことがございましたらお気軽にお問い合わせください。これまで数多くの事例に携わらせていただいた実績と経験があります。私自身、行政書士でもありますので相続や離婚など法的な知識が必要な不動産案件にも強いです。さまざまなお悩みに対応し、お客様のお力になれるよう努めてまいります!

センチュリー21プレイス不動産販売
売買担当:三宅

急な不動産相続が発生した事例(関東のお客様)

【ご契約】2021年7月 【相談から引渡しまでの所要期間】2ヶ月

関東在住で、長崎市にある家を相続することになったお客様のケースです。

ご相談者様のおじい様が突然亡くなられ、ご両親とそのご兄弟も既に他界、そのためご相談者様が急におじい様のお家を相続されることになりました。売却のご要望で、家財整理のために長崎に来ていただいた際にお会いさせていただきました。事前のお電話で仕事の都合で何度も長崎に来るのが難しいということをお伺いしておりましたので、売れるまで時間がかかる仲介売却でなく当社提携先の買取業者をご紹介、買取をさせていただきました。当社提携先の買取業者ですと、家に残った家財道具やごみなども全てそのまま買い取らせていただくことが可能です。

こちらのケースでは、ご相談者様本人が小さい時に長崎に来られたことがある程度で、実際にお住まいになったことがないとのことでした。そのため中古住宅の見えない瑕疵(かし)、住んでいた人にしかわからない何らかの欠陥がある可能性もございましたので、契約不適合責任の必要がない業者買取をご提案させていただきました。

※中古住宅売却のリスクとは

不動産の査定金額については高ければ良いということではございません。中古戸建ての売却については、契約時点では明らかではなかった欠陥が見つかった場合に、売主様が買主様に対して負う責任が発生するリスクがございます。欠陥には壁の中の腐食や断熱材の有無など、工事をしないとわからないところがあり、売主様のリスクを完全に排除し難い面がございます。

もちろん、特約によって一切の責任を負わない旨の取り決めも可能ではございますが、購入する方が一般個人様であれば、欠陥の修繕に数百万、数千万円かかる場合に、「特約があるから一切責任を負いません」という一方的な対応は法的なトラブルになる可能性もございます。

そこで、居住したことがなく不具合の発生がわからない不動産で、築年数の経過した不動産を相続などによって取得した売主様には、契約不適合責任の必要がない当社または当社提携先による買取を実施しております。当社も当社提携の買取業者も宅地建物取引業者ですので、不動産に関する物理的な不具合については、全て当社および当社提携先で解決し、売主様に責任を追及するようなことはございませんので、ご不安な場合はぜひご相談ください。

※契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、不動産などの売買契約を結ぶ際、売主様が買主様に引き渡したものが契約していた内容と適合しなかった場合、売主様が買主様に対して負うべき責任のことです。例えば雨漏りなどの不具合がある場合、契約書に明記していれば買主様も事前に同意したものとみなされるため、売主様の責任が追及されることはありません。仲介による売却では買主様が一般個人様であることが多いため、契約書に記載がなかった隠れた不具合についての契約不適合責任が発生する場合が多くあります。しかし、相手がプロの不動産会社による買取ですと契約不適合責任については免責となりますし、当社提携先の買取業者については、建設業の許可を得た建設業者でもあるため、隠れた不具合についても自社で修復することができ、修復できない場合でも解体して更地として売却することができるので、売主様に責任追及することはありません。

ちなみに今回のケースでは、シロアリ被害があることは床下確認の際に判明していたのですが、実際に壁を開けてみると被害が進行しており、リフォームでの販売はリスクが高いと判断、解体して土地として売却することになりました。

相続不動産+家財売却の事例(長崎県のお客様)

【ご契約】2021年10月 【相談から引渡しまでの所要期間】3ヶ月

市外在住のお客様で、長崎市内に相続した家を所有されているケースです。

お母様が亡くなられたあと、相続された長崎市の家を甥っ子さんに貸し出されており、その甥っ子さんが家を出たため売却のご依頼をいただきました。相続によって取得した不動産でしたので、売却後に譲渡所得税が課税されるため、できる限り高額で売却したいとのご意向を承りました。

荷物が多く残っておりましたので、まず家財等の買取業者に買取可能なものについて査定・買取をしてもらい、中の家財を処分した上で仲介による家の売却を試みました。しかし、亡くなられたお母様の家財の中から、不動産購入時の売買契約の領収書が見つかり、当社顧問税理士に確認したところ、譲渡所得税が想定よりも少なくなることが判明したため、当社提携先を紹介し、買取を実施させていただきました。

Q.譲渡所得税の確認もやってもらえる?

ケースごとに当社の顧問税理士事務所へ無料で確認をさせていただきます。また、売却を行った年の翌年の確定申告における譲渡所得税の申告については顧問税理士事務所を紹介させていただくことが可能です(費用がかかります)。

Q.家財の買取もやってもらえる?

使えるものはリサイクルショップなどの提携業者に査定買取してもらうことができます。撤去費用は売主様のご負担になりますが、まず家財の査定買取を行い、買取できなかった家財を処分させていただくことも可能です。

Q.ご仏壇などの処分についてはどうすべき?

ご仏壇については魂抜きをされている場合でしたら対応が可能ですが、お骨については原則、対応いたしかねます。

離婚による売却事例(長崎県のお客様)

【ご契約】2020年3月 【相談から引渡しまでの所要期間】6ヶ月

長崎のお客様で離婚が決まり、奥様から家の売却にあたり査定書が必要とのご依頼をいただきました。離婚が原因で家を売却される場合、ご夫婦で来られることは少なく、当社がご夫婦の橋渡しのような形でお話を進める場合が多いです。

今回、住宅ローンをご夫婦お二人で組んでいらっしゃる連帯債務になっていましたので、どのように解除していくかを取り決めていく必要があり、当社で販売方法などをご提案いたしました。ご主人様ともお会いして、家の売却についてお話を進めていきました。

家の売却にあたり、ご夫婦ともに売却金額で諸経費と住宅ローンの残債が返済できるように売りたいとのご希望でしたので、売出金額をそれに合わせて販売をスタートしました。新築から数年しか経っておらず、残債もかなりあったことで相場より高額での販売開始となり、あまり反響が得られず、得られた反響も値下げの交渉がネックとなり少しお時間がかかりました。ご相談者様ができる限り手出しでの返済をしないでいいように購入希望者と協議を行ってききました。

売却が完了しなければ離婚協議が進展しないため、お互いに前を向いて新しい人生をスタートすることができるよう、結果的に足りない分を支払っていただくことになりました。最終的にお二人の主張をお聞きした上でご夫婦にとってご納得いただける案をご提示でき、無事に解決に至りました。

今回のように築年数の浅い家を売却されたいという場合、家を売ったお金でローンを払い切れないというケースがあり得ます。売主様は新築時にかかる土地の取得費や諸経費も含めて借り入れをしているため、購入希望者が新築で建てるよりも中古で購入する方が高額になってしまいます。その場合、新築を希望される方がどうしても多くなります。最初に頭金を多く払っている、すでに数十年払い続けている場合であれば売ったお金で残債を払える可能性も高くなります。

※家を売る際、売却金額よりも住宅ローンの残高が多くなる場合

家を購入する際に住宅ローンを組んでいた場合は、抵当権を付けることが前提となっています。抵当権とは、金融機関が住宅ローンなどの融資を行う際に借り主の土地や建物に設定する権利のことです。住宅ローンの返済が滞った場合、購入した不動産を担保にすることができます。抵当権は住宅ローンを完済できなければ外すことができません。

つまり、家を売却するには住宅ローンを完済する必要があるのですが、家の売却金額よりも住宅ローンの残高が多くなる場合には差額を現金で用意する必要があります。例えば、家の売却金額が1,400万円でローンの残債が2,000万円である場合、差額の600万円を現金で用意する必要があります。

コロナ禍でのスピーディな売却事例(長崎県のお客様)

【ご契約】2021年12月【相談から引渡しまでの所要期間】2ヶ月

当社で物件管理していたご縁のあるオーナー様から、娘さんのいる関東に引っ越すため今の物件を売りたいとのご依頼がありました。コロナの影響もあって、一度も長崎に戻られることなく売却がスピーディに決まり、事前に本人確認など必要な処理を済ませていたため、売買契約も郵送で行うこととなりました。こちらのケースでは、先に買われた家へ引っ越しを済まされ、空き家になってから売却に出されたケースになります。

※売却を先行、購入を先行でそれぞれメリット・デメリットがあります。

上記のケースでは購入が先行でしたが、売却を先行、購入を先行でそれぞれメリット・デメリットがあります。売却を先行すると購入に売却益を充てられるので、余裕を持った資金計画を立てやすくなり、購入を先行ですと仮の住まいは不要ですし、引越しを急がなくて良いというメリットもあります。

関東に住まわれているお客様の売却事例(長崎県のお客様)

【ご契約】2019年7月 【相談から引渡しまでの所要期間】2ヶ月

関東に住まわれているお客様の事例で、当社が管理会社となっている戸建を賃貸に出されていました。

2019年の5月ごろに賃借人が退去。その方が10年以上住んでいたのですが、退去時に内部を確認させていただいたところ、内装がボロボロの状態でそのままでは再度賃貸に出すことが難しい状態でした。一般的に賃貸の場合、6年以上住まれた賃借人に対して壁紙などの損耗を理由に張替費用の負担などをお願いすることは難しいです。

今回の賃借人については壁に穴が開いているなど、一部、賃借人の故意過失として修繕費用を請求することはできましたが、賃貸を再度募集するために必要な修繕の費用を到底賄うことはできない金額でしたので、お客様もどうするか悩まれていました。賃貸で募集することができないほどの損傷で、当然一般的な仲介での販売でも売れるかどうかわからないこと、さらに売主様は関東の方にお住まいで、親族も長崎におられず中々長崎に来ることもできないため、当社提携先の買取業者にて買取を行っていただきました。

※このような場合は買取に向いています。

  • できるだけ早く売りたい
  • リフォーム費用など売却にかかる経費を節約したい
  • 仲介で売れなかった

マンションの賃貸と売買、両方で進めた事例(関東のお客様)

【ご契約】2021年3月 【相談から引渡しまでの所要期間】3ヶ月

県外への引っ越しを機に、購入し住まれていた長崎のマンションを賃貸に出そうと考えられていたお客様で、賃貸と売買で進めたケースのご紹介です。

お客様より賃貸を希望するお問い合わせをいただきお話をお伺いしたところ、転職に伴う県外への移住で、長崎に戻る可能性は低いとのことでした。こういったケースの場合、ご注意いただきたいのは、譲渡所得税です。譲渡所得税について、*居住用財産の売却の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることで3,000万円までの税控除を受けることができます。しかし、対象の不動産を賃貸に出してしまうと3年以内の売却であっても3,000万円までの税控除は使えなくなり、そのため購入時よりも値上がってしまいます。また購入時と同程度の金額で売却が見込める中心部のマンションなどは、税控除が使えないことで結果としてマイナスになるケースがあります。(*居住用財産の売却:自宅として住んでいた不動産を売却すること。)

上記の内容など、いろいろとご提案をさせていただき、売却のための販売活動と賃貸募集を同時に進めていくことになりました。その結果、すぐに一般の方から申し込みが入り、売却することができました。賃貸より先に売却できたパターンでしたが、高く売れるのであれば売却でもいい、もしくはそのまま賃貸に出してもいいという方は両方同時に進めること方法もありますので、是非ご参考にしていただければと思います。

※転勤・引っ越しの場合、持ち家を賃貸に出される場合も多いです。

上記のケースでは売却されましたが、賃貸で決まるケースもあります。県外への引っ越しをして長崎の家には住まなくなるけれども、いずれ長崎に戻る可能性が高い場合や、空き家にしておく期間住宅ローンを払い続けなければならない場合などは賃貸を選ばれる方も多いです。売却・賃貸でそれぞれメリット・デメリットがあります。

入札で査定金額よりも高い金額で土地売却した事例(長崎のお客様)

【ご契約】2019年7月 【相談から引渡しまでの所要期間】4ヶ月

中部地方にお住まいのお客様で、主要道路にある約150坪の土地をお持ちの方から売却のご相談をいただきました。老後資金のため、どうしても高く売りたいとのことで、当社で査定後お客様と最低金額を決定し、入札を実施することになりました。

結果として、入札に2社参加、最高額をお付けいただいた法人様に査定金額よりも700万円ほど高い金額で購入いただきました。また、売主様がご高齢で長崎にお越しいただくのが難しく、窓口となった息子様も県外にお住まいでしたので、私が売主様のご自宅までお伺いし本人確認後に売買契約を締結させていただきました。

入札で査定金額よりも高い金額で土地売却した

※主要エリアの物件売却は入札に向いている場合があります。

現在の家を売却する際、通常の仲介・買取の他に「入札」という手段があります。入札する不動産には向き不向きがあり、今回のケースのように主要道路にある立地条件の良い不動産ですとテナントビルや福祉施設、自社ビル用地など法人関係の方が購入される場合が多く、そういったエリアは長崎でも電停沿線のエリアなどの希少価値が非常に高いエリアですので、入札で非常に高額となるケースもございます。(例えば長崎ですと長崎駅周辺、浜町周辺、宝町周辺、城山町周辺、住吉町周辺などの主要エリア。)

※こちらの場合、入札で査定金額よりも高い金額で売却できましたが、あくまで場所によります。

広めの相続物件を入札で高い価格で売却した事例(長崎のお客様)

【ご契約】2020年2月 【相談から引渡しまでの所要期間】6ヶ月

長崎県内のお客様で所有する広めの土地を入札で売却したケースです。

170坪と広めの土地をお持ちのお客様で、相続人の間で弁護士が代理人として間に入っている遺産分割問題があったため売却まで時間がかかることが予想されました。

き目の相続物件を入札で高い価格で売却した

土地の相場は坪単価で表すことが多いですが、同じ坪単価でも広さによって相場が変わってきます。例えば、坪単価20万円のエリアの50坪・90坪の土地に一般的な戸建を建設する場合、同じ坪単価でも90坪の土地を取得する時は800万円も金額が高くなります。90坪を2宅地に分割、売却すると45坪が2宅地となり非常に売却はしやすくなるように思えますが、宅地建物取引業の許可を得た業者しか宅地を分割して販売することができないと宅地建物取引業法で定められているため、一般個人の方が広い土地を分割して販売することができません。ですので、一般的な「仲介」で2宅地に分割しての売却は難しいのが現状です。

今回のケースでは170坪の土地に築8年ほどの戸建があったのですが、戸建込みの土地での売却となると金額があまりにも高くなってしまいます。そこで建物が建っていない80坪の土地と戸建のある90坪の土地を分割し、それぞれ宅地建物取引業者に購入してもらうことで合意いただきました。また、80坪の土地は幅員の広い道路に長辺が接道しており2宅地に分割することが可能でしたので、こちらの土地は複数の工務店やハウスメーカーにお声がけをし、入札での売却を行いました。

※広い土地の売却は入札に向いている場合があります。

商業エリアなどではない土地であっても、入札などを行うことで通常の売却よりも高額で売ることができるケースがあります。
広めの土地を売却する場合、個人が分譲して売ることは法律でできないようになっています。例えば個人の方が100坪の土地を所有していて、50坪ずつ2つに分けて一般の宅地としてそれぞれを分譲して売りたいとなった場合は、宅地建物取引業法違反となってしまいます。
そこで、当社とお取引のあるハウスメーカーや工務店などにご提案し、入札で買主を募ることで一般のお客様に購入していただくよりも高額で売却できる可能性が高くなります。

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